Philippe Antoine, expert en immobilier et buyer’s agent a Property Tracks nous explique pourquoi d’après lui investir en Australie représente une meilleure opportunité qu’acquérir un bien locatif en France. Investir en France ou en Australie est une question qui revient régulièrement.
« Les Français me posent très souvent cette question et ayant personnellement investi dans le locatif dans les deux pays, je vais vous expliquer dans une série d’articles pourquoi j’estime que l’immobilier australien est plus attractif », nous explique-t-il.
Chaque mardi, Philippe Antoine de Property Track vous fixe rendez-vous pour vous développer ses arguments. Cette semaine, notre partenaire développe le thème des avantages fiscaux uniques au monde pour investisseurs… en Australie.
Voici le programme de notre série:
I. Les différents paramètres à prendre en compte (24/02)
II. Des avantages fiscaux uniques au monde pour investisseurs… en Australie (03/03)
III. La règlementation du bail locatif favorise l’investisseur australien (10/03)
IV. Financer son investissement en Australie – Des produits bancaires flexibles et innovants (17/03)
II. Des avantages fiscaux uniques au monde pour les investisseurs… en Australie
L’approche du gouvernement australien concernant la pénurie de logements est de stimuler l’offre locative par l’investissement privé en offrant des avantages fiscaux très attractifs. En proposant ces avantages aux particuliers souhaitant se lancer dans le locatif, l’Australie s’affranchie ainsi de construire une vaste quantité de logements publics.
Comme nous l’avons vu dans l’article précèdent la qualité d’un investissement immobilier doit être analysée du point de vue de son cash-flow mais aussi de sa plus-value produite après taxes.
Il existe essentiellement deux leviers sur lequel l’état australien cherche à stimuler l’offre de logement par le secteur privé, le premier concerne le « negative gearing », le second l’imposition des plus-values.
1. Favoriser le cash-flow des investisseurs grâce au « negative gearing »
L’Australie et un des rare pays au monde à offrir le negative gearing. En quoi consiste le negative gearing ?
Cette règle fiscale permet à toute personne payant des taxes de déduire de son salaire le montant total de ses pertes d’investissement. La différence fondamentale avec l’approche fiscale française est que cette déduction s’effectue sur l’ensemble des revenus (incluant salaire) de la personne et non pas uniquement les revenus locatifs.
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Quelles pertes d’investissement peut-on déduire de son salaire ?
Pour bien comprendre le negative gearing il est important de savoir qu’il existe deux types de pertes associées à un investissement locatif :
Les pertes réelles dépensées (cash)
Ces pertes correspondent aux dépenses d’intérêts d’emprunt, frais de copropriétés, assurances, frais de gestion locatives, taxes municipales,…
Les pertes « papiers » non-dépensées (non-cash)
Le second type de pertes est généralement moins connu et correspond à la perte d’amortissement.
On distingue l’amortissement du bâtiment (la structure de la maison, l’appartement) ainsi que l’amortissement des biens meubles (moquette, luminaires, placards, carrelage, baignoire,…).
Cette perte d’amortissement qui n’est pas réellement dépensée présente des montants importants lorsque l’immeuble ou la maison achetée est récente. Ainsi un investissement payé $500,000 et qui présente une valeur de terrain de $250,000 aura une perte bâtiment déductible de $250,000 soit 2.5% par an ($6,250) sur 40 ans ! Les pertes déductibles des biens meubles sur un tel achat neuf représente en général $1,500 la première année. Dans notre exemple la « perte papier » non-dépensées est donc de $7,750 = $6,250+$1,500.
Ainsi pour une personne avec un salaire de $90,000 annuel, l’impôt sans investissement immobilier serait de $23,050 environ. Considérons maintenant que cette personne souhaite investir et observons comment l’avantage du negative gearing permet à cette personne de dégager une trésorerie supplémentaire de $4,440 pour financer cet investissement.
(*) : On considère ici un rendement locatif de 4.5%, un apport personnel de 20%, un taux d’emprunt de 5% avec remboursement des intérêts uniquement afin de minimiser les mensualités tout en maximisant l’effet du negative gearing.
Lorsque je travaille avec mes clients nous définissons une stratégie optimale de façon à trouver un équilibre judicieux entre la trésorerie après impôts, l’apport personnel et les pertes « papiers » non- dépensées.
En combinant les avantages du negative gearing avec un apport personnel suffisant il est tout à fait possible de structurer des investissements autofinancés par les revenus locatifs.
2. Une taxation attractive sur les plus-values de 10% pour les SMSF et au maximum de 23.5%
Au jour où nous publions cet article la fiscalité des non-résidents de France vivant en Australie est toujours sous le coup de la seconde loi de finances rectificative de juillet 2012. Cette dernière impose dorénavant un taux d’impôts sur les gains non plus de 33.33%, mais 33.33% + 15.5% (prélèvement sociaux) soit 48.83%! Ces taux ne s’appliquent que pour les biens immobiliers détenus en France par des non-résidents.
Cette mesure qui semble injuste puisque les non-résidents ne bénéficient pas de la Sécurité Sociale française fait l’objet de nombreuses polémiques et l’on peut espérer tôt ou tard que les prélèvements sociaux ne soient plus pris en compte dans ce calcul.
Par contraste l’imposition sur les plus-values en Australie n’est au maximum que de 23.5% pour les revenus les plus élevés. Si le bien est acheté dans le cadre de la retraite ce taux chute à 10% lorsque celui-ci est vendu avant l’âge de 65 ans. Si l’investissement est vendu après 65 ans il n’y aucune imposition sur les plus-values réalisées !
L’achat d’un investissement immobilier pour sa retraite par l’intermédiaire d’un Self-managed super fund (SMSF) permet de réaliser une plus-value nette particulièrement attractive et explique l’engouement actuel pour ce genre de montage.
Prenons le cas de deux investissements achetés $500,000 (ou l’équivalent en euros) et ayant réalisé une performance de plus-value brute identique de 100% au bout de 15 ans.
Le tableau ci-dessous met en lumière l’avantage fiscal sur la plus-value nette pour des liquidités investies dans l’immobilier australien plutôt qu’en France:
On constate que quelle que soit la configuration d’investissement le gain est toujours supérieur après impôts en Australie pour un investissement aux mêmes performances.
La semaine prochaine je m’attacherai à comparer les risques associés aux revenus locatifs en fonction de la réglementation en vigueur dans chacun des deux pays.
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